4 августа 2018 года вступили в силу существенные изменения в законы о недвижимости: в Гражданский, Земельный, Градостроительный кодексы, в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости».
Что нового? О чем должны знать граждане?
● Во-первых, разновидности частных жилых домов (в т.ч. и садовые дома) объединены теперь под одним общим названием – объект индивидуального жилищного строительства - ИЖС.
Определены четкие параметры объекта ИЖС:
- это отдельное здание, которое должно представлять собой единый объект и не предполагать возможности его разделения на отдельные объекты недвижимости, например, квартиры (т.е. строения по типу «таун-хаус» исключаются),
- предельно допустимая высота жилого дома – до 20 метров и не более, чем на три этажа (над землей),
- здание предназначено исключительно для проживания граждан и включает жилые комнаты и вспомогательные помещения.
Таким образом, построить на своем участке дом выше трех этажей теперь не удастся.
А если дом уже построен, но он не укладывается в новые параметры ИЖС?
● Новые параметры ИЖС применяются только к будущим строениям, в т.ч. тем, которые еще находятся в стадии строительства и пока не оформлены в собственность.
Уже имеющиеся строения, которые «не укладываются в обозначенные рамки», реконструировать не требуется.
Закон предусматривает, что если разрешение на строительство дома было получено до его вступления в силу (до 04.08.2018), то можно строить дом, даже если он выходит за рамки указанных нормативов объекта ИЖС, – главное, чтобы он не противоречил условиям разрешения.
Что изменилось в порядке оформления жилых домов?
● Такой порядок значительно упростился: получать разрешение на строительство объекта ИЖС и ввод его в эксплуатацию больше не требуется.
Федеральным законом № 340-ФЗ в России вводится уведомительный порядок возведения жилых домов на земельных участках ИЖС, на участках личного подсобного хозяйства в границах населённых пунктов и на садово-дачных участках граждан.
Вместо получения разрешения на строительство жилого дома любой гражданин – владелец такого участка – имеет право просто УВЕДОМИТЬ местную администрацию о планируемом строительстве жилого или садового дома и уведомить об окончании строительства.
Как теперь проходит процедура оформления постройки?
● Гражданин, который планирует начать строительство на своем участке, направляет в местную администрацию специальное УВЕДОМЛЕНИЕ с приложением подтверждающих документов.
● Форма уведомления утверждена приказом Минстроя РФ от 19.09.2018 № 591/пр, в числе основных сведений указываются: Ф.И.О., адрес, паспортные данные застройщика, все данные земельного участка и описание объекта, который будет строиться,
● У администрации есть 7 рабочих дней на то, чтобы все проверить и принять соответствующее решение: согласовать представленный проект или отклонить.
Все сведения ЕГРН администрация получит в Росреестре по системе межведомственного взаимодействия, проверит параметры будущего строительства.
Когда местная администрация может не согласовать предстоящее строительство дома?
● Это может произойти только при наличии явных и грубых нарушений законодательства, в частности:
1) когда планируемая постройка не соответствует установленному виду разрешенного использования земли (например, когда собрались строить жилой дом на участке "для огородничества");
2) когда планируемая постройка не соответствует установленным параметрам застройки в ПЗЗ (например, в связи с недопустимостью размещения в той или иной территориальной зоне жилых домов),
3) когда нарушение закона видно явно и сразу – например, земельный участок находится в какой-нибудь охранной зоне (например, рядом с газопроводом) и строительство там не допускается вообще.
Если по истечении указанного срока гражданин не получил от администрации встречного уведомления о несоответствии его будущего строения действующим нормативам?
● По закону это означает, что строительство одобрено (по умолчанию).
Разрешение действует в течение 10 лет со дня, когда уведомление о планируемом строительстве было направлено в администрацию.
● По окончании строительства гражданин направляет в администрацию очередное уведомление, к которому прикладывает квитанцию об уплате пошлины за регистрацию права собственности (для физических лиц – 350 руб.), технический план нового объекта (составляется кадастровым инженером).
● Для согласования администрации также предоставляется 7 рабочих дней.
Если построенный объект укладывается в необходимые рамки, администрация самостоятельно направляет все документы в Росреестр для постановки дома на кадастровый учет и регистрации права собственности (о чем сообщается застройщику). Документы направляются ОМС в орган регистрации в электронном виде (ст.19 Закона 218-ФЗ).
Когда по истечении 7-ми дней никакого уведомления от администрации не поступило, гражданин может самостоятельно подать документы на регистрацию постройки, Росреестр в таком случае сам запросит у администрации все необходимые документы.
Если до 04.08.2018 Застройщиком было получено разрешение на строительство объекта ИЖС, может ли он не направлять в ОМС уведомления о планировании и об окончании строительства?
● В таком случае уведомление о планировании строительства данного объекта в ОМС может не направляться. Объект ИЖС должен быть построен в строгом соответствии с параметрами, предусмотренными разрешением на строительство. После завершения строительства разрешение на ввод в эксплуатацию получать не нужно. В этом случае в ОМС также должно быть направлено уведомление об окончании строительства.
Что можно успеть сделать с дачей до 01 марта 2019 года?
● Существует формальная уступка со стороны законодателя, которая распространяется на жилые дома и строения на земельных участках для ведения садоводства и дачного хозяйства.
До 1 марта 2019 года граждане могут не направлять в органы местного самоуправления уведомления (ч. 7 ст. 16 от 03.08.2018 № 340-ФЗ):
до 1 марта 2019 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилые строения, жилые дома, созданные на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства, без направления уведомлений о планируемых строительстве или реконструкции указанных объектов и уведомлений об окончании строительства или реконструкции указанных объектов.
После 1 марта 2019 года по окончании действия переходных положений вводится единый уведомительный порядок начала и окончания строительства объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов, а также их оформления в собственность в СНТ и населенных пунктах. Дачники не смогут построить или реконструировать дом без специальных уведомлений.
Если гражданин имеет в собственности садовый земельный участок, может ли он построить на данном земельном участке гараж, баню и другие хозяйственные постройки? Нужно ли ему получать на постройку разрешение или уведомлять администрацию о планируемом строительстве этих объектов?
● Возведение гаражей, подсобных сооружений, хозяйственных построек, на садовых, дачных земельных участках или на земельных участках, предназначенных для ИЖС, или на приусадебных земельных участках осуществляется без получения разрешения на строительство и направления каких-либо уведомлений. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на такие объекты осуществляются на основании:
- технического плана;
- правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором такие объекты расположены.
● Следует отметить, что все требования и нововведения касаются исключительно жилых домов. Для тех, кто захочет построить баню, беседку или сарай, по-прежнему не потребуется разрешений и уведомлений.
Если гражданин имеет на праве собственности жилое строение на садовом земельном участке, нужно ли ему переоформлять это жилое строение в связи с действием нового Закона 340-ФЗ?
● С 1 января 2019 года вступил в силу Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 217-ФЗ), согласно которому:
- расположенные на садовых земельных участках здания, сведения о которых внесены в ЕГРН до дня вступления в силу настоящего Федерального закона с назначением «жилое», «жилое строение», признаются жилыми домами (ч. 9 ст. 54 Закона № 217-ФЗ).
- замена ранее выданных документов или внесение изменений в такие документы, записи ЕГРН в части наименований указанных объектов недвижимости не требуется, но данная замена может осуществляться по желанию их правообладателей.
Если не регистрировать свой дом?
● Постановка на кадастровый учет и оформление прав собственности остаются обязательны, в частности при совершении сделок с недвижимым имуществом, а именно продаже, дарении, мене и завещании. Без этого гражданин не сможет беспрепятственно распоряжаться своим домом.
Дачник, не пожелавший оформить дом в собственность и отправить уведомление, может лишиться имущества. Местные органы власти вынуждены будут признать строительство САМОВОЛЬНЫМ. Правда, для этого потребуется решение суда.
И дачник уже только в судебном порядке сможет попытаться установить права собственности на построенный объект, даже если изначально он не подавал уведомления. Главное, чтобы дом был построен по нормам и земельный участок оформлен в собственность.