С 1 января 2014 г. вступают в силу нормы, устанавливающие порядок осуществления страхования гражданской ответственности застройщиков, привлекающих денежные средства граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Цель указанных норм - совершенствование механизмов защиты прав участников долевого строительства.
Ранее законодательство не предусматривало никаких специальных условий страхования ответственности застройщика.
Гарантией обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве выступал залог предоставленного для строительства земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо залог права аренды (субаренды) на указанный земельный участок.
Согласно вступающим в силу изменениям с 1 января 2014 г., помимо залога земельного участка или права аренды на него обязательства застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства должны будут обеспечиваться поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика.
В связи с чем, на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве наряду с документами, предусмотренными на сегодняшний день ст. 25.1 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», застройщиком должен быть представлен один из следующих документов:
-
договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;
-
договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.
При отсутствии одного из этих документов договор участия в долевом строительстве не может быть зарегистрирован.
К числу существенных условий договора участия в долевом строительстве добавляется условие о способе обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору, при отсутствии которого договор считается незаключенным.
На государственную регистрацию последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан будет представить договор страхования, в случае если такой договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства.
Следует также отметить, что застройщикам предоставлено право выбора одного из способов осуществления страхования: либо путем участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, либо путем заключения договора страхования гражданской ответственности.
Причем страхование осуществляется за счет средств застройщика до государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве.
Договор страхования вступает в силу с момента регистрации договора и действует до установленного в договоре участия в долевом строительстве срока передачи застройщиком жилого помещения дольщику.
Расторжение или досрочное прекращение договора страхования не освобождает страховщика от обязанности выплатить страховое возмещение по страховым случаям, которые наступили в период срока действия такого договора.
Указанные изменения вступают в силу с 1 января 2014 г. и будут распространяться на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществляется после указанной даты.